17 декабря 2014, 1:06

Частный дом или квартира?

Уточню, что речь идет о переезде из Москвы в типичное Подмосковье (30-40 км от МКАД). Сам я гостил/жил/изучал дома в Чехове, Видном, Подольске, Щелково, Ногинске, Сергиев-Посаде, Бронницах, Наро-Фоминске и Звенигороде, поэтому имею представление о жизни в Подмосковье.

Квартиры в новостройках Подмосковья

Подмосковный городок интересный для застройщика обязательно имеет:

  1. Железнодорожную станцию;
  2. Скоростное шоссе до Москвы в непосредственной близости от города;
    Поэтому если вашему городу так несказанно повезло — значит вокруг вас уже точно есть тысячи или даже миллионы квадратных метров свежего жилья.

Квартиры в этом случае можно купить в:

  1. Новостройке в новом районе
  2. Новом доме в точечной застройке старого города
  3. На рынке вторичного жилья

Сначала про новостройки в новом микрорайоне
Типичная новостройка подмосковья обладает следующими... особенностями:

  • находится на периферии города. Обычно на месте бывших свалок, полей аэрации, старых заводов или бывших сельскохозяйственных полях;
  • состоит из 2-3 типов домов, которые уже заебали всех своих угрюмым и однообразным видом;
  • имеет 100% перебои с водоснабжением и электричеством;
  • архитектурно, а порой и транспортно не имеют ничего нового с самим городом;
  • не имеют нормального сообщения со старой частью города;
  • не имеют продуманных парковочных пространств, что на начальном этапе незаметно в виду малого количества жильцов. Но через пару лет;
  • высокую стоимость услуг ЖКХ;

Еще один важный вопрос — как город решает вопрос с новыми коммуникациями для микрорайона. Существующие в городе канализация, водопровод, отопление и электрические сети не рассчитаны на такой резкий рост потребления. Поэтому если при таком развитии города не предусматривается строительства новой котельной, электрической подстанции и нового водозабора, то после заселения проблемы начинаются у жителей всего города — и нового, и старого.
Справедливости ради, стоит отметить, что новые котельные строят практически всегда, а основные проблемы всегда — электричество и вода. С канализационными стоками у нас всегда все просто — найдут рядом поле, которое не видно за посадками, и начинают лить все туда.

Новостройка в новом микрорайоне Подмосковья, это сильно ухудшенный вариант квартиры в околоМКАДном спальном районе с ценником на услуги ЖКХ в два раза выше, чем в Москве.

Теперь про новый дом в точечной застройке старого города
Такие дома, обычно, строят более качественно и по НЕтиповым проектам. Иногда по 2-3 дома рядом, создавая новый квартал. Такие дома стараются вписать в существующую архитектуру города и преподносят как дома бизнес-класса.
У данных домов:

  • практически не бывает проблем с коммуникациями, услуги ЖКХ еще дороже;
  • собственный паркинг или огороженная парковка;
  • неоправданно высокий ценник;
  • любые магазины и услуги в пешей доступности;
Новостройка в точечной застройке в городе Подмосковья — дом повышенной комфортности с инфраструктурой спального района Москвы. Но их жильцы, в отличие от покупашек квартир в новостройках на окраине, могут хотя бы честно сказать — я живу в городе N.

И наконец, рынок вторичного жилья. Здесь выбор простой — либо 3-5 этажные дома с возрастом от 20 лет, либо частные дома. Зачастую даже без нормальных коммуникаций.
3-5 этажные дома имеют:

  • квартиры советской планировки;
  • малые площади;
  • расположены в очень «сладких» местах для будущей точечной застройки;
  • сильно изношенные внутридомовые коммуникации;
  • любые магазины и услуги в пешей доступности;
  • старых соседей;

Про частные дома — отдельно и чуть ниже.

Резюмирую. Квартира на вторичном рынке подмосковного города — неудобная бомба замедленного действия. Но удобно расположенная и чуть дороже новостройки на окраине.

Частные дома

Вот здесь уже для каждого района и даже города Подмосковья свои особенности. Ведь когда живешь в квартире, ты не задумываешься о том, что на поле рядом (или даже на месте твоего многоквартирного дома) когда-то была свалка, ты считаешь шум города за окном вполне нормальным делом и вид из окна практически не важен. Ты не сильно переживаешь, что через год соседнее поле полностью застроят такими же домами или сделают еще одну автомобильную дорогу местного значения.
Но если ты живешь в частном доме на своей земле — все это очень и очень важно.
Поэтому выбор земли для ПМЖ (постоянного места жительства) — это ад. Постараюсь перечислить существенные моменты:

  1. Место (среди риелторов ходит такая поговорка: «Для земельного участка важную роль играют три фактора — местоположение, местоположение и местоположение»), а именно
    а) что на соседних участках?
    б) а что на участках соседних с соседними?
    в) что вообще на расстоянии 1 км и что там будет в течение 10-20 лет?
    г) есть ли общественный транспорт в пешей доступности?
    д) если кафе, больницы, кинотеатры в пешей доступности?
    е) где полиция, скорая помощь и пожарные?
    ж) где школы, садики, досуговые центры и парки?
  2. Коммуникации
    а) электричество (без него воооообще никак);
    б) водопровод (в городе все-таки лучше иметь центральную воду, хоть в подмосковье она и ужасного качества). Колодец (или скважину) можно сделать для технических нужд. Системы очистки воды до приемлемого состояния могут быть очень дороги;
    в) газ (предпочительнее) или центральное отопление (в своем доме — лучше не надо);
    г) канализация. Если почва позволяет, можно и септик. Но центральная канализация — это очень удобно.

Земельный участок лучше выбирать не в центральной части (центр города слишком лакомый кусочек для застройки), но и не на окраине. Вдали от любых промышленных объектов (их тоже могут отдать под застройку). Лучше, рядом с каким-нибудь природным объектом — холмом, парком, лесополосой, речкой — хотя бы с одной стороны вы себя обезопасите от непредсказуемого развития территории.
Если город плотно застроен, обращайте внимание на социальные объекты рядом: больницы, детские сады, школы — их сносить будут в последнюю очередь.

Финансовая сторона выбора между частным домом и квартирой не так однозначна, как кажется. Все намного проще и об этом в статье Дом или квартира, что дешевле?