28 июля 2016, 10:48

Вместо водозаборного узла в Звенигороде будет среднеэтажный жилой квартал?

Вторая волна атаки на ВЗУ №3

Кратко об очень важном.

У государства денег нет (вы там как, крепко держитесь?), а у застройщиков денег пока еще много и они готовы ими поделиться (на тротуарчик там, или новую детскую площадку).
Но за это застройщики потребуют взамен немножко земли (естественно, самой лучшей в городе по самой низкой цене) для строительства супер-пупер жилья в Звенигороде.

Судя по информационному полю — больше источников денег в государстве нет (что, конечно же, ерунда). Всякие инвестиционные проекты в других областях (промышленность, здравоохранение, сельское хозяйство и так далее) никому из участников процесса неинтересны в виду политического и общественного устройства в стране. А тут еще и выборы на носу и все заняты только одним — тащУт все, что можно. Даже если оно не очень-то и нужно — кто его знает что оно и как потом будет.

Частично, именно этим можно объяснить и так активизировавшихся застройщиков торговых центров в Звенигороде.

Карта новых (красные) бетонных и проектируемых (желтые) торговых центров в Звенигороде

Действительно, ну кто из толстосумов готов вложить миллионы (и совсем не рублей) в строительство в Звенигороде парка развлечений, медицинского центра или нового отеля даже? Срок окупаемости любого подобного проект 5-8 лет при стабильной политической и развивающейся экономической ситуации.

То ли дело жилое строительство — пара лет и полные карманы денег, при этом зарабатывать можно начинать еще на этапе котлована. А то, что в Звенигороде экономят при строительстве даже «типабизнескласса» жители уже могут убедиться.
По-моему, в Звенигороде нет ни одного подземного паркинга, который бы не протекал. При этом, проблемы, конечно же, есть не только с паркингами.

Подвал 6 корпуса в микрорайоне Супонево (Vzvene)

Паркинг в типабизнесклассе на Чеховая 5а (НАШ ЗВЕНИГОРОД!)

На форуме нового жилого комплекса Ракитня тоже очень много интересной информации про затопление подвалов ЖК Ракитня.

Подвал первого корпуса сразу после сдачи

А вот через какое-то время

Все эти проблемы никак не связаны с неверной эксплуатацией здания (все новое!), а просто следствие всех названных выше причин.
Застройщики в Звенигороде просто не умеют строить современное и качественное жилье — это уже факт и все желающие могут всегда в этом лично убедиться.

Хотя какое качество, ведь ударное строительство в Звенигороде никогда и не имело под собой цели построить жилье для людей, кого-то расселить или решить любую другую социально значимую и полезную для Звенигорода задачу.
В Звенигороде (как и во всей Московской области), всегда строили просто бетонные объекты (клетки от 18м2 пригодные для проживания) для того, чтобы их поскорее продать.
Кто хотел продать подороже — строил типабизнескласс. Вот и все.

Новый Звенигород никто не проектировал. Точка. Никто даже не пытался представить как он будет выглядеть, где и как будут проходить магистральные улицы, где люди будут отдыхать, как будут добираться до центра города общественным транспортом, что будет с экологией, транспортом, социальной сферой. Ничего этого даже не обсуждалось.

Проекты планировки Супонево и Восточного, как и весь генеральный план Звенигорода, перекраивались по несколько раз все уплотняясь и уплотняясь — теперь люди вынуждены сами требовать уже от администрации новых тротуаров, новых парковок, новых площадок — а ведь все это должен был построить застройщик.

Активисты Супонево о своих требованиях в «НАШ ЗВЕНИГОРОД!»

Конечно же, большой вопрос к администрации при приемке домов и микрорайонов — почему все сдано с такой недоделкой по социальным объектам?

Но раз прошлый глава за свои строительные успехи теперь почти возглавляет весь строительный комплекс страны, значит все прошло как надо, не так ли?

Это же официальная позиция власти в стране — чем ты хуже, тем ты выше? Или все сделанное в Звенигороде (Супонево, Восточный и Южный) — это все правильно, удобно и помогает Звенигороду развиваться?

Но даже ущербный российский строительный бизнес — это бизнес,

А значит он всегда считает деньги (все по разному, но все же) и главная формула любого бизнеса: выручка = доходы «минус» издержки.

Чтобы начать строить в Звенигороде застройщику нужна земля и прекрасно, если земля будет в самом лучшем месте (ведь у земельного участка есть только три критерия: местоположение, местоположение и местоположение), при этом он будет искать и выбирать не только получше, но и думать как получить лучшее задешево.

Земля в центре Звенигорода есть, но она вся в частных руках и если застройщик хочет строить на уже чужом участке, то нужно будет как-то договариваться с владельцем земли — покупать, а это дорого.

Но всегда есть другой способ! И в данном случае (вместо покупки земли в центре города) можно использовать аренду муниципальной земли в том же центре города.

Заключается договор аренды, строится жилой комплекс, земля переходит в собственность владельца объекта недвижимости.

Аренда сильно дешевле прямой покупки земельного участка и чтобы городу (администрации) как-то компенсировать потери от (по сути) изъятия земли с застройщиком заключается инвестиционный контракт.
По инвестконтракту застройщик обязуется что-то городу сделать. Или передать часть квартир в собственность по себестоимости или и то, и другое и еще третье — все зависит от переговоров.

Администрация будет стараться так подвести условия инвестконтракта, чтобы общая сумма платежей от застройщика по договору аренды и стоимость контракта была примерно равно рыночной стоимости участка.

Но фишка в том, что сам инвестконтракт не всегда публичен да и юридическая сила его крайне слаба — построил вот застройщик дом, а  деньги кончились (инвестконтракт остался не выполнен — и чего?).

Или застройщик может оказаться ушлым и продавит оплату инвестконтракта полностью своими квартирами. А кому они нужны? Как город потом будет их реализовывать?

Да и не проверить никак расходование средств по такому контракту, особенно когда его не покажут.

Поэтому я не вижу не единого плюса для Звенигорода в том, чтобы отдавать последние крохи муниципальной земли по новую жилую убогую застройку.

Причем здесь ВЗУ-3

ВЗУ-3 расположен в центре города и окружен с трех сторон частным сектором, а с четвертой — прекрасным сквером по улице Советская. Место очень классное и удобное с любой стороны — инфраструктура потрясающая (вообще все под боком и рядом, совершенно все, даже минипарк есть!), тишина и удобнейшее расположение — улицы Московская с Комарова нервно курят в сторонке.

К тому же, рядом с участком ВодоЗаборногоУзла №3 в Звенигороде расположен огромный пустырь от бывшего Звенигородского молокозавода — все вместе это очень не дает покоя застройщикам бетонных ульев в Звенигороде, ведь участок под молокозаводом уже в частной собственности всем известного господина и с очень удобным видом «для жилищного строительства».

ВЗУ-3 находится в аренде. Предположительно у ООО «Звенигородский водоканал» (в прошлом году это было так), а значит сейчас на застройку ВЗУ-3, теоретически, претендует застройщик Супонево и нынешний владелец водоканала — Гефест.

Соседний же участок с молокозаводом, предположительно, связан со Стройпромавтоматикой. Поэтому либо эти оба участка будут объединены одним застройщиком, либо мы можем получить вообще два разных проекта на каждый участок. Будет очень интересно посмотреть.

Например, в прошлом году был представлен вот такой проект ( полная версия прошлых слушания вот тут )

Ну хорошо, представим, что все застройщики в Звенигороде (претендующие на данный участок) вдруг научились строить качественно и даже вспомнили забытое слово «архитектура» и наваяли прекрасный среднеэтажный проект. Это, конечно же, невозможно в принципе, но пускай.

Давайте посмотрим на профиль города в этом месте — от улицы Московская по улицам Некрасова и Пролетарская (которые окружают предполагаемое место застройки) идет резкий подъем высоты, который заканчивается как раз на улице Советская.

Вот подъем по улице Некрасова

В итоге получается, что ВЗУ-3 и молокозавод стоят на вершине города и строить здесь 7-9 этажей (среднеэтажная застройка) — это откровенное уродование города и адский ад для облика города! Эти дома будут видны просто со всех сторон.

Схематично это можно представить вот так

Пустырь в центре города — дело не сильно хорошее. Туда мусор сваливают, участок зарастает — это не правильно. Но строить здесь среднеэтажку в 7-9 этажей — это просто подписаться под собственным идиотизмом и откровенным, нескрываемым и окончательным уничтожением исторического города.

Если кто-то очень хочет здесь чего-то построить с целью заработать — стройте малоэтажный квартал настоящего БИЗНЕС-класса, но ограниченный по высоте 7-9 метрами (чтобы не выше окружающих деревьев) и только на территории молокозавода — не лезьте к ВЗУ-3.

Экономика у вас, уважаемый застройщик, срастется элементарно, если вы сможете предложить действительно ДОСТОЙНЫЙ продукт и напряжетесь при проектировании. Никакой местный Проект-сервис вам здесь не поможет, обратите внимание на стоящих проектировщиков — они сейчас есть в Москве и Подмосковье, нужно просто очень захотеть.

Да, будет дорого, но дешевого и убого жилья в Звенигороде уже предостаточно. Ведь трудно представить, но за все время бешеной стройки в исторической части города Звенигорода я не вижу ни одного действительно достойного жилого комплекса (есть в глубине Почтовой парочка домов среди частного сектора и на Комарова пара домиков откуда люди вроде не бегут, но это точечный продукт, его не рассматриваю).

Администрация Звенигорода — это прежде всего орган, задающий правила в жизни в городе, определяющий общие границы поведения всех участников разносторонней общественной и социальной жизни — что в стройке, что в правилах обращения с отходами.

Сейчас этих правил и границ поведения в городе не чувствуется, поэтому каждый бежит куда может и делает то, что хочет. Это в корне неправильно, но это самое главное и самое тяжелое — без правил и границ не будет никакого развития Звенигорода.

Все смешные попытки создать так необходимые правила земплепользования и застройки (ПЗЗУ) на основе генерального плана — дикая фикция цель у которой одна — узаконить старое и пропихнуть очередное новое жилищное строительство в Звенигороде. Все. Несмотря даже не которое исключение из генплана будущих застроек в Пронино (их объем в общей доле жилья даже под микроскопом не будет виден).

Неужели городу не нужен ВЗУ-3?

Работающий водозаборный узел городу нужен всегда, но здесь сошлось очень много всего.

1.. Гефест зачем-то купил «Звенигородский водоканал».
Бывший хозяин водоканала не сильно любил свою собственность, как и сам город, а потому доил его по принятому еще во времена приватизации принципу — максимум прибыли, а расходы только до состояния «еле живой».

Ржавая вода, которой заливал город ВЗУ-4 имени господина М. — это как раз именно отсюда и новая администрация больше года ничего не могла сделать в плане решения этой проблемы.
Гефест уже вложил несколько миллионов в обновление системы обезжелезивания и фильтрации и еще нужно вложить в разы больше, чтобы вся вода нужная городу была чистой.

Купили водоканал, скорее всего, очень за дорого, а значит на то были очень сильные причины. Никто в здравом уме не будет сейчас покупать сильно б/у водоканал, чтобы вкладывать в него большие деньги и не понимать откуда потом ждать выручки (тарифы пока регулируются государством), которая с лихвой покроет все затраты, потери и нервы.

Что это за причины будущих доходов Гефеста и будут ли они монетизироваться только за счет Звенигорода или где-то еще упадет? Очень бы хотелось, чтобы Звенигород здесь был не причем, но факт остается фактом — самый мощный водозаборный узел в Звенигороде с самым новым оборудованием по прежнему полностью в частных руках.

2.. Гефест уже попал на деньги с арендой поля за полицией в 17.5 Га, которое пока никак не переводится в «среднеэтажку», а аренда капает — поэтому данный перевод будут сейчас пропихивать при новом Генплане Звенигорода (и пока вроде тоже не очень получается).

Итого — земля под ВЗУ-3 в самом центре города для Гефеста (как собственника водоканала и арендатора ВЗУ-3) — это самый что ни на есть КЛАД, поэтому возможные мотивы застройщика микрорайона Супонево (Гефест холдинг) вполне прозрачны и логичны.
Бизнес и ничего личного. Никаких вопросов.

Но вот позиция администрации, как обычно, не ясна — все отдано в рамки действующего генерального плана и в русло действующих законов (которые специально нарисован и написаны под застройщиков), но попробуйте здесь кинуть в них камень.

Кроме того, лично мне всегда сильно не хватает полной открытости в результатах проведения публичных слушаний в Звенигороде, а именно — какое итоговое резюме по вопросам повестки публичных слушаний глава администрации Звенигорода отправляет в Министерство строительства.

Это заключение всегда остается тайной — публикуются только рекомендации для главы от комиссии по проведению публичных слушаний, которые могут так и остаться рекомендациями.

Сейчас, конечно же, даже в жилом строительстве уже все не так безоблачно, но инерция строительной бизнес-машины слишком огромна, чтобы быстро подстроиться под изменившиеся рыночные реалии и строить все еще хотят и продолжают по инерции (хотя — это понятно уже даже некоторым руководителям застройщиков).
Новостройки в Звенигороде — это просто закапывание денег в бетон.

И это очень пугающий фактор — если ВЗУ-3 нужно просто как место, чтобы в очередной раз построить что-то ради того, чтобы что-то построить.

Это будет катастрофа и очередной уродец типа ЖК Центральный на самой высокой точке города в окружении частного сектора, который после окончания строительства под своим забором высоченных домов будет медленно умирать и уходить, освобождая место для будущих высоток в некогда тихом и зеленом городе на берегу реки Москва.

Будет так или будет по другому зависит от каждого из нас — напишите на бумаге свое мнение и принести его на публичные слушания, а копию или второй экземпляр отправьте в Министерство строительного комплекса Московской области — вот ссылка.

Ну и если вы знакомы с собственниками домов соседних участков — сообщите им обязательно, письма от них будут крайне важны.

3 комментария
Оптимистка

наверное, быстрее будет листовки в ящики соседним домам кинуть, мало частников сидят в нете...

у меня не укладывается лишь одно, как ВОДА для города может быть в частных руках...

Denis S., denis@shatilov.com

Все забывают об одном — слушания в Звенигороде проводят так, что количество пришедших может быть значимым фактором только если будут федеральные СМИ.

Почему? Потому что в конце слушаний нет никакого поименного голосования, а протокол... )))

Во всех остальных случаях важны письменные обращения и обязательно в обе инстанции (Звенигород и область) ибо окончательное решение принимается в министерстве строительства области.

Перевод воды в частные руки был на плановой основе — Медведев так хотел развивать конкуренцию и рынок коммунальных услуг.

Денис

Начнём с прекрасного — на выходных посмотрел с берега речки где-то от Шихово — пляжа санатория Солнечный в сторону Успенского собора на Городке.... еле разглядел его на фоне деревьев, под стройным и сплошным лесом высоток, причём не макушек их, а практически минимум 2/3 их высоты торчит над деревьями сплошником...
Теперь к вопросу о водоканале, по моим данным ВЗУ и сеть не принадлежит водоканалу, он это всё только эксплуатирует, это всё городское. И прекратите мусолить предположение, что грязная вода идёт с ВЗУ. Богатая железом вода не имеет такого цвета как вы видите в своём кране. В вашем кране это грязь из труб, которые есть, например, на В. Посаде аж чугунные, которым лет 50 минимум. Соответственно, до заселения последствий строительного бума, водоразбор был не большой и по большим трубам, грязь в них тихо-мирно оседала на донышке и не поднималась, а как увеличился разбор, так увеличился поток через эту трубу и начал этот осадок подниматься и идти к вам в кран. А в новостройках — сделанные не пойми из каких грязных труб стояки, запущенны в эксплуатацию без надлежащей промывки. Доказательство этого — что после проведения водоканалом промывки труб, у вас из крана вода начинает идти более чистая. Так что не надо ждать просветления воды из крана после запуска установок обезжелезивания, они не то железо устраняют, что вы видите в своём кране.

Denis S., denis@shatilov.com

Вода в железе определяется анализами и до установки системы обезжелезивания она не проходила по нормам.

Промывка помогла только частично — тупиковые ветви пробить не смогли и они так и остались дополнительным источником ржавчины в воде.

Старые трубы, конечно же, дают свой вклад.

После всех манипуляций в течение года уже по своим ощущениям могу сделать вывод, что вклад труб и растворенного железа в воде где-то 50/50. Два моих фильтра грубой очистки забиваются насмерть также как и прежде, но теперь чуть дольше (вместо одного месяца теперь это где-то два).

Стало лучше, но без замены старых труб...вообщем пипец он все равно крадется и с ростом водопотребления в городе скорость его прихода нарастает.

Святогор

Ставить только правильную систему фильтрации локально. Но это дорого — от 70 тыс на частный дом или квартиру

Ваш комментарий
адрес не будет опубликован

ХТМЛ не работает

Ctrl + Enter
Другие острые проблемы Звенигорода