21 декабря 2014, 0:27

Выбор города в Подмосковье для жизни

Что нам стоит город выбрать

Казалось бы — широка страна моя родная. Но широка-то широка, а вот мест для комфортной жизни не так уж и много. Сразу напомню — я вырос и родился в подмосковье, до двух лет жил коммуналке, а до свадьбы в классической бетонной хрущевке на третьем этаже в двухкомнатной квартире в 49 км по ж/д от Москвы. Гонял в первопрестольную все 7 лет обучения в ВУЗах, а после долгое время и на работу в офис. После свадьбы снимал квартиру в обычном (а для кого-то даже культовом) районе Москвы Южное Бутово на 11 этаже монолитногосукадома, который в жаркие летние дни превращался в адскую печку. Так что комфортная жизнь для меня начинается не в двухэтажном особняке в центре Москвы.

Правда, после рождения первого ребенка требования к будущему месту жительства были немного ужесточены. Также очень хотелось отъехать от Москвы подальше, чтобы у жителей нового города была отрезана московская пуповина и были собственные яйца. К сожалению и великому, даже мой любимый Курск привязан и завязан на Москве очень сильно. Это было серьезно разочарование.

И так, что же для нас было важно в новом городе на начальном этапе выбора.

Это бы начало 2008 года и тогда мы были ведомы общим трендом дешевых подмосковных новостроек.

  • Город по любому шоссе на севере, западе и юге;
  • Моя любимая железная дорога была бы преимуществом, но не серьезным;
  • Численность населения от 15 000 человек;
  • Расстояние до 50 км;

Какие города мы просмотрели на первом этапе.

Одинцово. Город перегрузили жителями и боливар сдох — очень шумный, очень загазованный город с постоянными пробками. При этом очень милый и просторный в центральной части — хорошие тротуары, улочки, но всего слишком много. Из-за очень плотной застройки окраин Одинцово (плюс Трехгорка) Минское шоссе от МКАДа до города постоянно перегружено. Сейчас построили платную дорогу, но по мне, она все равно не сможет разгрузить пробки в городе.
В целом мы очень хотели в Одинцово, но по ощущениям в него тогда хотели все. Видимо сейчас все свое желание все-таки реализовали.

Чехов. Скоростное, пусть и старое шоссе плюс удаленность 50 км от МКАД давали надежду на быстрый пусть до чистого и тихого города. Город и правда очень зеленый и тихий. Но вот Симферопольское шоссе разочаровало — въезд в город осуществлялся по Старом Симферопольскому шоссе и съезд на него с нового шоссе оказался слабым местом — в вечернее время пробки начинались уже прямо на Симферопольском шоссе, что приводило к затору уже на самом шоссе. Это был, мягко говоря шок. В пятницу там было не проехать вовсе. Плюс состояние самого шоссе в то время (2010-2011) вызывало определенные опасения — дорога была очень разбитой.

Щербинка. Жили в Южном Бутово, так что по дороге в Подольск смогли оценить данный концлагерь издалека — заехать даже не захотелось.

Подольск. Город-пробка. Широкая центральная улица постоянно забита, развилка на два шоссе прямо в центре, очень сильно вытянутый огромный город.
Мы вторичное жилье совсем не рассматривали, хотя все нормальные районы в городах подмосковья были заняты как раз старыми домами. И если в таком месте возникала точечная новостройка это сразу сильно отражалось на ценах.
В Подольске запомнился один дом в районе Флотского проезда, он тогда позиционировался как бизнес-класс. Микрорайона Кузнечик тогда еще не было в помине. Значит почти на южном выезде из города по Варшавскому шоссе поворачиваем на Доллежаля и где-то в глубине улицы на окраине поля среди пятиэтажек, без подъездных дорог стояла башня. Вот даже пешком было не подойти, до центра города очень далеко, где-то в дали стояла одинокая автобусная остановка и все. Было очень странное чувство и первая волна отрезвления — наконец пришло осознание глобального нае**лово от всех застройщиков. Врали во всем — в транспортной доступности, в ценах от ХХХ рублей (где ХХХ цена за метр в самой большой по площади квартире и при переходе к площадям по скромнее ХХХ превращался в полтора ХХХ), в экологии вокруг, в материалах строительства, в условиях продажи.

После Подольска мы взяли паузу в поездках и просмотрах на более глубокое изучение рынка. Больше внимания стали уделять тому, что нужно именно нам и это оказался самый действенный способ, про который тупо забываешь, когда в мозг тебе срут тоннами слоганов, красивых картинок и обещаниями лучше жизни именно в их ЖК.

Второй этап — переход к собственным желаниям.

Лучший способ понять что тебе нужно — это представить себе свою ежедневную жизни на новом месте. Вот ты прямо от подъема с кровати до возврата в нее вечером и даже саму ночь:

  • какой этаж и что ты видишь из окна;
  • какая в районе дома роза ветров и с какой стороны относительно нее твоя квартира;
  • откуда у тебя вода (собственная скважина в ЖК или городской водопровод), тепло (котел в квартире, котел на целый дом в подвале или чердаке или же городское тепло);
  • какие у в доме лифты (нет ли скрипов от кривой шахты);
  • как ты будешь каждый день добираться утром до работы (тут важная каждая минута, а в подмосковье все грустнее в транспортом, а расстояния намного больше);
  • как ты будешь возвращаться обратно и сколько это будет стоить. На этапе окончательного выбора такие поездки нужно обязательно совершить самому;
  • нет ли вокруг новостроек на этапе котлована — пока их не закончат, дорог и благоустройства вокруг не будет, будут перебои с водой и электричеством, будет шум от работающей техники;
  • где ты будешь гулять, где ты будешь покупать продукты;
  • где аптеки и объекты здравоохранения;
  • школа и сады;
  • что было на месте вашего дома (свалка, старый дом, болото, поле, воинская база);

Это только часть вопросов, но все эти пункты будут каждый день определять качество вашей жизни.

Выяснив опытным путем, что дорога из Москвы в вышеперечисленные города на тот момент была адом, стали более внимательно смотреть планы развития дорожной инфраструктуры вокруг городов и их новостроек. Тут пришло следующей открытие — ни правительство области, ни местные власти, ни застройщики вообще не думали об этом. Строили новые города на окраине существующих, но не вкладывались в расширение дорог — некоторые планировали это сделать после окончания всех строек в городе, некоторые просто не могли, потому что все территории вокруг существующих подъездных шоссе уже были застроены.

Этот факт сместил приоритеты наличия железнодорожного сообщения города с Москвой на первое место. Но таких городов оказалось вообще-то не очень много.

Сергиев-Посад. Очень родной для меня город, рядом с ним у меня живет крестная и с раннего детства я часто у нее гостил. Но здесь мы столкнулись с очередной типовой проблемой подмосковных городов — почти везде все ж/д вокзалы располагались в центре города. Новостройки там строить было негде, ж/д переезды были без эстакад и дорога от новостройки до вокзала была отдельной каждодневной задачей. Да и сами утренние и вечерние электрички были настолько сильно загружены, что дорога в них был очень серьезным испытанием на прочность.

Требования к новостройке и городу ужесточались, а достойных предложений все не было

И так, города-спутники с преимущественным ж/д сообщением тоже отметались, а с ним и такие города как Пушкино (были), Мытищи (были), Сергиев-Посад (жили), Железнодорожный (были), Королев и Юбилейный (живут друзья).
Стали искать дорога более близкие к Москве, чтобы была возможность иметь альтернативу в виде автомобильной дороги по которой можно было хоть и по пробкам, но докатиться до метро.

Смотрели — Реутов, Балашиху (вот где полый пи**ец), Люберцы (ад, хотя старые районы очень милые и тихие), Домодедово (напряг аэропорт), Апрелевку (новое Киевское шоссе манило), Видное (дикие пробки на въезде в Москву). Кстати, именно в видном обратили внимание на мирно соседствующие с высотными новостройками частные дома и аккуратные малоэтажные жилые комплексы. Присмотрелись внимательно и отметили, что большинство наших требований намного проще реализовывались именно в малоэтажных жилых домах. Впервые стали смотреть еще и таунхаусы, несмотря не их огромную стоимость.

Спустя месяц углубленного изучения именно малоэтажного рынка стало ясно:

  • все нормальные чуваки ищут именно там;
  • рынок находится в зачаточном состоянии, от этого на все строящиеся ЖК огромный спрос и высоченные цены;

Время шло быстро, весной 2010 гоау родился первый ребенок и мы выбрали ЖК Салтыковка-престиж для пристального изучения. Здесь сошлись почти все наши запросы — немного напрягала Кучинская свалка, но минусы есть всегда. При лично визите сразу отметили отсутствие дорог — они очень узкие, вокруг стоят частные дома. Впервые встал вопрос с парковкой. При этом осенью 2010 года застройщик решил поменять концепцию и вместо двух групп таунхаусов построить еще 8 корпусов. Вокруг машины ставить точно негде, внутри вся свободная территория был бы занята личных транспортом. Но с ребенком на руках и уже двухлетним поиском хотелось в конце концов остановиться. Мы даже внесли залог. Но потом резко и неожиданно нас нам пришлось отказаться от покупки и до весны 2011 года мы не касались вопроса поиска жилья.

Очередное прозрение — более жесткие условия поиска и смена вектора

Периодически просматривая рынок недвижимости и имея как собственный огромный опыт его изучения, так и профессиональные навыки наблюдали постепенный рост предложений в малоэтажном строительстве. Правда, цены были по прежнему заоблачными. И в этот момент я впервые решил посчитать затраты на строительство собственного жилья, а не его покупку. Очень грубые расчеты показывали, что это мысль вполне достойна глубокой проработки. Я создал экселовский файл, сделал вкладки «фундамент», «стены», «пол», «потолок», «крыша», «окна», «двери», «отопление», «бытовая техника», «мебель». Наполнял сразу очень подробно, что в конечно счет очень сильно помогло. Бюджет собственной стройки здесь обсуждать не будут, может позже. Все-таки на вкус и цвет. Однозначно можно сказать следующее — по материалам получалось очень сильно дешевле. Даже если за работу взять 100% стоимости материалов все равно выходит сильно дешевле.

Сейчас могу сказать, что браться за собственное строительство в любом случае выгоднее — если не сэкономите на итоговой стоимости, то точно выиграете в качестве. Построить дом мечты качественно и дешевле поможет только личное участие в строительстве, особенно в качестве прораба, выбирающего и закупающего качественные материалы (если умеет торговаться или отжимать продавцов, то вообще прекрасно) и контролирующего их расход.

Когда сия мысль не нашла аргументов против мы начали искать землю под строительство.

Поиск земли

Здесь открытия были на каждом шаге. Рынок очень дикий, большинство объектов переоценены до безобразия, риелторы в подавляющем числе просто барыги (на одной сделке вскрылись доходы нашего посредника — 300 000 рублей при этому сделку провел я и найденный рядом нотариус) не разбирающиеся в законах и особенностях каждого конкретного участка, не владеющие правилами застройки земельных участков местности, не имеющие на руках топосъемки или хотя бы информации о реальном прохождении основных коммуникаций. Позор, одним словом.

При выборе земли требования к городу стали еще более жесткими — экология, тишина и транспортная инфраструктура и безопасность встали особняком. На данном этапе мы серьезно рассматривали Наро-Фоминск и Голицыно (именно после Голицино мы обратили внимание не Звенигород). Но подходящих участков не было.

Почему мы долгое время не рассматривали Звенигород? Смущала близость Рублевки с ее ценами. Но стоит отметить, что кроме цен и просто чистоты жизнь здесь мало чем отличается от других районов Подмосковья. Но вот чистота и ухоженность вдоль дорог — первое что очень сильно бросается в глаза. Рублевское, Ильинское, Успенские шоссе смотрелись после остальных просто сияющими чистотой, хотя спустя некоторое время стало ясно, что вдоль них просто нет мусора. И все. Нет веток, нет мусорных пакетов, нет грязи — и сразу хочется жить и улыбаться. Это удивительно. Но при этом также много старых и заброшенных домов, просто стареньких домов и обычных небольших домиков, просто они соседствуют с огромными заборами элитных поселков. Бедность и богатство на одной улице — вот и вся Рублевка.

Мы были в Дарьино, Таганьково, Борках, Назарьево, Трубачеевке, Зайцево, Брехово, Кокошкино, Крекшино, Лапино, Перхушково и Юдино (тут чуть вообще не купили). После чего пришли к выводу, что идем дальше в сторону Звенигорода без сильных отклонений от курса. Но кроме Звенигорода дальше просто не было городов. Поэтому Звенигород стал окончательным выбором и очередным жестким условием в длинном списке критериев места для жизни.

Рынок земельных участков из интернета оказался устроен очень просто:

Есть несколько крупных сайтов (ЦИАН, Авито, Из рук в руки, dmir.ru, sob.ru) и сайты местных агенств недвижимости. Каждодневный просмотр показал, что в основной своей массе объявления висят годами — цены мало кто меняет. Основная причина этого проста — люди лично боятся заниматься продаже и доверяют процесс поиска клиентов агенствам и агентам (либо агенты сами находят новые объявления от частных лиц и запудривают мозги обещаниями высокой цены продажи и быстрой продажой, подписывают с собственниками договор, зачастую эксклюзивный, и все — участок будет висеть по огромной цене годами). За два года поиска земли именно в Звенигороде не раз наблюдал процесс, когда через год уже сам собственник выходил на рынок с новым объявлением — цена была ниже минимум на 300-500 тысяч (цена услуг риелтора), по телефону собственник владел бОльшей информацией и желанием продать и был более гибким.

Типовой разговор со Звенигородским риелтором в 2014 году:

  • Добрый день! Подскажите по участку на улице Дзержинская (потому что номер дома/кадастровый номер почти никогда не дают), где он именно расположен?
    — Добрый. Недалеко от пересечения с Лапинским.
  • А можно номер дома или подробнее о местоположении участка?
    — А зачем вам? Вы знаете Звенигород?
  • Да, хорошо знаю.
    — Ну там-то и там-то.
  • Ок, а какие размеры участка или сразу дайте, пожалуйста, кадастровый номер.
    — Я не помню размера, номера под рукой нет (или просто не дам);
  • А, примерно, какая геометрия участка, что с электричеством, водой и газом.
    — Ну электричество есть, газа и воды нет.
  • А по электричеству есть лицевой счет или договор?
    — Ну я таких тонкостей не знаю, надо у хозяина узнать.
  • Перезвоните, мне тогда, хорошо?
    — Да, обязательно.

Перезванивают 1 из 5. Чаще по участку вообще нет никаких документов под рукой, а информацию готовы предоставить только на встрече, на которую тоже приходят неподготовленными. Поэтому после встречи я сам лично ходил по соседям, спрашивал про канализацию, про воду, про электричество и просто про местность — намного больше пользы.

А вот типовое поведение собственника участка в Звенигороде (полностью живой пример).

Когда мы увидели цены на участки в Звенигороде, нам, конечно поплохело. В 2013 году уровень цен был 5-6 млн за участок в 15 соток без коммуникаций. За подключение коммуникаций посредники просили 1 млн рублей. Но отступать не куда — написали объявление о поиске человека/семьи для совместной покупки участка и последующего его раздела. Откликнулся только один человек — взрослый дяденька. Мы с ним сдружились и поиск уже вели вместе. Он сам из другого региона. Почти полугодовой поиск ничего не дал — появлялись новые участки в поле вокруг Шихово и рядом с Луцинским шоссе, но выезд на место показывал — что хоть до города и 1 км, это вообще не вариант для ПМЖ.

Когда (после многих скитаний по новостройкам) мы уже твердо решили жить на своей земле, то наивно полагали, что участок можно будет купить в ближайшей к городу деревне (чуть дешевле) и спокойно пользоваться благами города-соседа. Это миф и оставьте его сразу — 100 метров от любого подмосковного города оборачивается дикостью совсем без какой-либо инфраструктуры. В лучшем случае летний магазин для дачников с вывеской «продукты». Жену с детьми оставлять на день будет очень боязно, даже если повезет с соседями рядом.

И мы вновь ужесточили критерии поиска участка в Звенигороде — начали искать только в пределах города и вскоре вышли на собственника участка в Верхнем Посаде. Собственником оказалась женщина 45 лет из спального района Москвы, родившаяся и выросшая в Звенигороде. Общались мы с ее сыном (Егором, около 25-28 лет). С документами там было все ок, кроме того, что участок не стоял на кадастровом учете. Егору была предложена сумма 300 000 рублей за сотку — это оптимальная цена сделки (не рынка, а именно сделки). Цена всех устроила. Но после встречи с кадастровым инженером (для межевания) Егор сказал, что рыночная цена — 500 000 за сотку и он нашел риэлтора, который быстро найдет ему покупателя. Участок стоит до сих пор.

Первый год в Звенигороде